A lakásbérlet alapvető kérdései

Az elmúlt évek ingatlanpiaci keresletnövekedése együtt járt azzal, hogy a vevők jelentős része befektetési céllal vásárolta meg az ingatlanokat, melyeket rendszerint bérleti jogviszony keretében hasznosítanak.

Álláspontom szerint a „forgalomban” előforduló tipikus szerződések közül a bérleti szerződés az, amiről mindenki úgy gondolja, hogy segítség nélküli is meg tudja csinálja, és amiből rendszerint vita alakul ki a szerződő felek között.

Bérleti szerződés

A bérleti szerződés az egyik legbonyolultabb szerződés típus, ezért célszerű ügyvéd és közjegyző segítségét igénybe venni. A szerződést tovább bonyolítja az az érzelmi túlfűtöttség, ami a feleket jellemzi (a bérbeadók alapvetően nem örülnek, hogy valaki az ingatlanukban lakik, a bérlők pedig úgy gondolják, hogy ennyi pénzért jár nekik az, amit elképzelnek).

Jelen cikk a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (pl.: iroda) bérletéről nem, csak a „tipikus” természetes személyek közötti lakásbérletről szól.

Az ingatlanok bérletére vonatkozó speciális szabályokat a Lakástörvény, míg a Lakástörvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szabályozzák.

Törvényi szabályozás

A bérleti szerződés már ezen a ponton elkezd bonyolódni figyelemmel arra, hogy a Ptk. alapvetően diszpozitív (eltérést megengedő, azaz a felek  szerződéses akaratára bízza a szerződés szabályozását), míg a Lakástörvény nagyon sok kógens (eltérést nem engedő, kötelező) szabályt tartalmaz.

Ezeknek azért van gyakorlati jelentőségük, mert a lakásbérleti szerződésekkel kapcsolatos jogviták elbírálásának kiindulópontja sok esetben annak eldöntése, hogy a Lakástörvény felmondásra vonatkozó rendelkezései diszpozitívak vagy kógensek. A néhai Legfelsőbb Bíróság gyakorlatában a Lakástörvény felmondásra vonatkozó szabályainak diszpozitív és kógens jellegét hangsúlyozó határozatok egyaránt megtalálhatók, melyek csak tovább bonyolították az amúgy sem teljesen egyértelmű szabályokat.

Feltehetőleg a fenti okokra is figyelemmel a Lakástörvényt folyamatosan egyszerűsíti a jogalkotó azonban, a lakásbérlet felmondásának jogszerűsége és a felmondási idő továbbra is a bérleti joggal kapcsolatos perek sajátja marad.

Mindezek után nézzük, hogy melyek azok a legalapvetőbb kérdések, amiket a bérleti szerződésben mindenképpen szabályozni kell.

Határozott vagy határozatlan idejű szerződés?

Az első és legfontosabb kérdés, hogy határozott időre, vagy határozatlan időre kötjük a szerződést.

A határozott időre kötött lakásbérleti szerződést ún. rendes felmondással nem lehet megszüntetni, azaz a szerződést addig tart amíg a határozott időtartam le nem telik, kivéve, ha a szerződő felek ettől eltérően nem állapodnak meg. Ez utóbbi lehetőséget az új Ptk. teremtette meg.
Mindezektől függetlenül azt javaslom, hogy a rendes felmondás lehetősége, vagy kizárása egyértelműen kerüljön meghatározásra a szerződésben.

A határozatlan idejű szerződéseket a vonatkozó törvényi felmondási idő betartásával bármikor megszüntetheti bármelyik fél. Az új Ptk. hatálybalépésével keretek közé került az óvadék (kaució) mértéke. Az új Ptk. alapján a bérlő háromhavi bérleti díjat meghaladó összegű óvadékot nem kérhet a bérlőtől.

Az ingatlan költségei kit terhelnek?

Számos alkalommal problémaként merül fel, hogy az ingatlan állapotával kapcsolatos kiadások kit és mekkora mértékben terhelnek. Ezzel kapcsolatban azt javaslom, hogy alapvetően ne térjenek el a felek a törvényi szabályoktól, így ennek megfelelően a szokásos karbantartási munkákat a bérbeadó végezze el.

Rendkívüli felmondás

Sajnálatos módon gyakorta kényszerülnek a felek ún. rendkívüli felmondási okkal megszüntetni a bérleti szerződést. Rendkívül fontos, hogy a későbbi viták elkerülése végett a szerződő felek pontosan határozzák meg, hogy melyek azok a magatartások, melyek a rendkívüli felmondást megalapozzák.
Ezek közül kiemelendő a bérleti díj és rezsi költségek nem fizetése, vagy az óvadék felhasználása.

Abban az esetben, ha a bérlő a bérleti díjat vagy a rezsi díjat nem fizeti meg a bérbeadónak, akkor a bérbeadó az óvadék összegét felhasználhatja, és a bérlőnek kötelessége az óvadék összegét újra kiegészíteni (ezt mind a bérleti szerződésben kell szabályozni), azonban ha az óvadékot a bérlő nem egészíti ki, akkor az rendszerint a bérleti díj nem fizetésével esik egy tekintet alá, azaz a szerződést rendkívüli felmondással meg lehet szüntetni.

Zálogjog

Fontos kiemelni, hogy a bérbeadót zálogjog illeti meg a bérlőnek az ingatlanban található ingóságain a meg nem fizetett díjak erejéig, és a bérlő nem gyakorolhatja a lakásban lévő ingóságokra vonatkozóan az elviteli jogát.
A fentieken túlmenően célszerű a szerződésben meghatározni, hogy milyen céllal veszi bérbe a bérlő az ingatlant, és hogy attól eltérő célra nem használhatja (pl.:lakáshasználatának céljából; ennek megfelelően éttermi szolgáltatást nem végezhet a bérlő), pontosan kik jelentkezhetnek be az ingatlanba, továbbá, hogy a bérlő a lakást albérletbe nem adhatja.

Mindezeken túlmenően fontos – szintén a későbbi jogvitát elkerülendő – szabályozni, hogy a lakást milyen állapotban adják vissza a bérlők (pl.: tisztasági festést kell-e végezni, elegendő csak kitakarítani, stb.).

Láthatjuk, hogy a lakásbérlet rendkívül összetett dolog, melyet csak bonyolít a szerződő felek érzelmi viszonya a szerződés egyes részeihez kapcsolódóan. A szerződés komplexitása, és a bérlettel kapcsolatos jogértelmezési problémák miatt is ajánlatos a témában tapasztalattal bíró személy közreműködését igénybe venni.

Könyvjelzőkhöz permalink.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.